超60城施策换新颜 住房拉动效应几何

2024年5月13日，佛山市住建局等九部门联合发布通知，优化楼市政策。

新政鼓励住房“以旧换新”，包括以下措施：鼓励房地产企业、中介机构、购房人共同参与“以旧换新”活动；鼓励房地产企业开拓存量房置换新房的业务；支持地方国企参与“以旧换新”活动；对符合条件的购房者提供退税优惠。

统计数据显示，自2022年以来，全国已有60余个城市或地区支持住房“以旧换新”，包括深圳、上海、广州花都、青岛、南京、济南、苏州、沈阳、重庆、佛山、宁波、郑州、南昌、福州、长沙、武汉、大连、淄博、丽水、襄阳、徐州、扬州、惠州、日照、温州、无锡、肇庆等。

各地住房“以旧换新”模式主要分为三类：一是房地产企业、中介机构、购房人三方联动，购房人预先确定新房房源，中介优先帮助出售旧房；二是鼓励房地产企业或国企平台收购旧房，旧房款项通常用于置换指定楼盘新房；三是政府提供税费优惠或购房补贴。

各地根据实际情况灵活采用帮卖、收购、补贴模式，并对政策进行调整、优化和升级。武汉、开封、佛山等地推出了多种形式的“以旧换新”政策，以期最大化效果。

综合调研、公开信息和机构报告显示，目前各地住房“以旧换新”仍处于试点探索阶段。部分地区的购房者对收购模式的参与热情较高，但国企收购规模总体较小。帮卖模式是最常见的形式，但并未解决当前二手房难卖的根本问题，整体效果并不理想。发放补贴是楼市调控的常见手段，参考过往购房补贴、契税补贴案例，补贴模式对住房销售的拉动作用也不显著。

60余地支持住房“以旧换新”，有助于打通一二手房置换链条、助力去库存，成为近期各地楼市调控的重要手段。2023年就有20余地探索实践住房“以旧换新”。例如，2023年6月，青岛全面推行二手房“带押过户”、“优鲜卖”模式，促进“卖旧买新”、“卖小换大”写入政策文件；去年9月，南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会联合推出“换新购”服务，支持“卖旧换新”住房改善需求；去年12月，苏州市住建局实施“卖旧买新”购房契税补贴政策，补贴新房契税缴纳份额的50%~100%。

今年以来，包括重庆、武汉、郑州、南昌、福州、长沙、大连、西安等重点城市在内，更多城市加入支持住房“以旧换新”队伍。4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合发布开展商品住房“换馨家”活动的通知，拉开一线城市住房“以旧换新”序幕，5月深圳进一步将商品住房“收旧换新”和“以旧换新”写入楼市新政。4月底中央政治局会议召开后，更多一线城市加入，上海、广州花都相继推出住房“以旧换新”活动。

不仅如此，部分此前进行相关探索的城市对活动或政策内容加以完善和升级。如在去年“换新购”服务基础上，今年4月底南京安居建设集团启动存量住房“以旧换新”试点，支持购房者用一套或多套存量住房置换一套或多套新房。

以郑州为例，继前期试行后，5 月 10 日起正式取消试点期限和区域限制，在市内八区全面推行住房“以旧换新”。

各地住房“以旧换新”实践主要有三种模式：

模式一：中介帮卖旧房

这是最常见的“以旧换新”方式。购房者先与房企达成购买意向，中介机构通过线上流量倾斜和线下推广等方式优先销售旧房。若一定期限（通常 1-3 个月）内旧房顺利售出，购房手续可按流程推进，否则房企退还购房者的意向金。青岛、南京、泰安、重庆、上海等地都有相关政策或活动。

为了优化政策，各地对这一模式进行了完善，比如宜昌规定，旧房销售的居间服务费用可由房企代为支付，费用不超过旧房销售总价款的 1.5%。

模式二：收购模式

国企或房企直接收购旧房，旧房款项用于购买指定新房，收购的旧房则可用于保障性住房、人才公寓等。连云港、太仓、宣城、郑州、盐城等地都有相关探索。

肇庆首次提出了“旧转保”模式，改善性住房需求的市民可申请将旧房纳入保障性住房管理，由实施单位一次性支付一定年限的租金，申请人将租金收益全部用于购买新房。

模式三：补贴模式

主要是对出售自有住房并购买新房的居民给予购房补贴或税费减免。丽水、沈阳、宜昌、徐州、扬州等地都有相关政策。各地补贴方式不同，如徐州给予符合条件的家庭 0.8%-1.2% 的购房补贴，扬州给予新购商品住宅不超 1.5% 的契税补贴。

海宁为鼓励房企收购存量房，给予企业总购房款 2% 的财政补贴。绍兴越城对一定时限内购买意向购房人存量房的房企，留区部分契税予以补贴。

武汉、佛山等地整合多种“以旧换新”模式，以期实现最大效果。

仍处于探索阶段

“这个政策刚推出不久，我有同事在推进，但业主的房子还没有卖出去。”近日，21 世纪经济报道记者以购房者名义致电参与深圳住房“以旧换新”活动的某中介。

该中介表示，现阶段二手房比较难卖，旧房能否出售以及出售速度取决于业主的价格承受能力，“其实还是打价格战”。

克而瑞监测显示，4 月中旬深圳白石洲项目启动了“以旧换新”模式，项目来访量一周内环比增长 50%，但认购量只增加了一套。这在一定程度上反映了“帮卖”模式的问题所在。

克而瑞指出，二手房交易周期普遍较长，而新房通常有 90 天的锁房期，中介“帮卖”并未真正提升二手房的流通性，“卖旧”仍是难点。“以旧换新”的代售模式通常由行业协会发起，缺乏行政力量的支持，在信息平台搭建、交易成本等方面没有明显优势。该机构发现，补贴模式也没有明显效果。

“无论是税费补贴还是按套或按面积补贴，补贴比例一般不超过新房总价的 3%。参考过往各地的购房补贴和契税补贴，财政补贴对住房销售的拉动效果并不明显。”克而瑞分析道。

相比之下，“收购”模式的反响更为积极。太仓晨曦雅苑售楼处表示，参与活动的 8 个楼盘成交中，超过一半为“以旧换新”成交；据“扬州发布”公众号消息，去年 9 月至今年 2 月，扬州市区超过 200 套二手房被房企直接收购；克而瑞调查发现，无锡于 4 月 20 日启动“以旧换新”评估工作，截至 4 月底，首批成交 25 套，成交金额近 1 亿元，试点项目表现好于自然成交。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从公开数据来看，截至目前，部分城市的住房“以旧换新”意向登记、有效登记、新房意向认购数量等表现良好，说明二手房“以旧换新”的潜力和改善型需求的潜力很大。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，地方平台公司或开发商的旧房收购模式通常要求购房者在新房楼盘中购买，购房者的选择受到限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房目标一致才能实现“以旧换新”的目的。大多数城市收购的旧房数量较少，不足以大规模释放置换需求。

李宇嘉认为，“以旧换新”可以打通二手房和新房交易链条，但其最终效果一方面取决于地方政府、开发商、金融机构是否愿意让利，如降低税费、按揭费和利率，推进“带押过户”；另一方面也取决于二手房业主是否愿意降价，开发商是否愿意拿好房子出来并让利销售。

陈文静认为，目前不少区域提出“以旧换新”政策导向，但整体仍处于探索阶段，效果尚不明显。许多城市的“以旧换新”政策仍有优化空间，如简化或合并流程，减少购房时间成本，增加可选项目范围，建立“以旧换新”房源库等。未来相关的配套资金、统筹方式等也需要进一步完善。在多项政策的共同推动下，未来的置换需求有望进一步释放。