房地产一揽子方案余波：政策影响及资本市场连锁反应

一、房地产“一揽子”优化方案落地

房地产政策持续优化。2024年4月30日，政治局会议提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。在此之前，相关政策陆续出台，为后续优化奠定了基础，如2023年7月人民银行为8个试点城市提供合计1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持当地住房租赁经营主体收购存量住房。

从地方层面看，去年四季度以来，各地推进政策优化的速度加快，并因地制宜创新了调控方式。除了陆续放开限购外，多地还推出住房“以旧换新”政策。截至2024年5月15日，全国已有超60个城市或地区推进住房“以旧换新”政策。

从运行机制来看，主要分为三大类，按政策强度由高到低排序分别为：

1、地方国企收购，如郑州城发依据相关文件，已启动二手住房收购试点工作。

2、住房补贴或其他优惠，如苏州、南京等地在2023年下半年多次给与购房者一定补贴或契税减免等优惠。

3、引入中介代卖，如上海，购房居民与房企达成购买新房意向，再将旧房委托给中介出售，若旧房未能出售，则可撤回购新意向。

新“一揽子”去库存方案的最大亮点在于形成了政策组合拳。政治局会议的表态意味着，政策将从点及面，全国范围内住房去库存的大幕拉开。而此次房地产政策吹风会，各部委之间协调配合，相应推出了具体的方案，这一套方案的亮点也在于形成了政策组合拳。

1、需求侧限制性条件放松：全国范围内调整首套房和二套房首付比例下限，分别降至15%和25%；下调住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率下限调整至2.775%和3.325%；取消全国层面首套和二套住房商业性贷款政策利率下限。

2、供给端地方政府主导收储：提出“商品房库存较多的城市，地方政府可以以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，继续“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”，推进“消化存量商品房”重点工作。设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

3、缓释行业相关主体风险：在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。

二、向前看，还有哪些政策值得期待？

从细节来看，后续政策加码空间仍有更多期待。其一，本轮去库压力相对更大。一方面，截至2024年4月，住宅类商品房待售面积接近3.91亿平，略低于上一轮的高点4.66亿平。但由于销售量急剧下滑，导致库存去化周期被动拉长。

上一轮库存高峰出现在 2016 年 2 月，去库存周期约为 21.6 个月。截至 2024 年 3 月，本轮去库存周期已升至 22.4 个月。居民现有负债杠杆率更高。2016 年居民杠杆率季度平均值为 42.7%，而截至 2024 年一季度末，居民杠杆率已攀升至 64%，高出 21.3 个百分点。这意味着居民加杠杆的空间不如 2016 年那轮充足。相应地，则需要来自政策层面的更大力度支持。

不少地方在实际操作中已落实相关政策。在全国范围内取消购房首付比例和贷款利率下限，其本身具有弹性。2022 年 9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。不少地市在执行政策时，已将房贷利率下调至 LPR 减一定点数。首付执行比例的实际执行也类似。

而市场对地方政府真金白银收储的期待较高。但从此次政策表述来看，“酌情以合理价格收购部分商品房”，且要求“以需定购”，第一批资金安排了 3000 亿保障性住再贷款，用于支持以上事项。对后续政策加码空间的期待，以及政策落地的效果，才是当前市场行情持续性和强度的核心定价逻辑。具体来看有三个关注点。

关注点一：保障性住房再贷款，如何用？

此次人民银行创设的保障性住房再贷款，其运行机制大致为人民银行给商业银行提供资金，而商业银行提供一定的足额合格质押品。其后，商业银行向地方国企投放一定额度资金，地方国企在市场上收购存量的已建成未出售商品房，转为配售型或配租型保障性住房，前者可供出售而后者则从后续运营中获取收益。

参照上一轮去库存经验，上一轮库存周期中，商品房住宅待售面积高点是 2016 年 2 月 73931 万平，去库持续到 2019 年 11 月低点 49221 万平，去化率约在 33% 左右。按照这一比例，2024 年 4 月末为 39088 万平，需要去库 12899 万平。当前百城样本住宅均价约为 1.6 万/平，需要资金约 2 万亿元，若购房折扣率为 70%，则需要资金 1.4 万亿元。从目前的资金安排来看，资本金部分为再贷款 3000 亿元，加上撬动信贷资金 5000 亿元，合计体量 8000 亿元。保守方案下，考虑能有较大的购房折扣，如上文假设的 70%，且资金用于化解狭义库存压力，则已公布的资金体量相对而言尚可，但其力度还不足够。通常而言，政策会自上而下推进，会需要等待一轮自下而上的数据反馈，大概率会根据第一批资金落地情况再进行调整，后续加大力度仍可期待。

关注点二：政策落地的效果。

政策的执行主体为地方政府，博弈核心在于潜在回报率与资金成本之差。从 2008 年美国经验来看，美国财政部接管美国两大住房抵押贷款公司房利美和房地美，打击面是全国性的。而本轮政策责任落实给地方，潜在的问题是不同地方执行力度和推进效果存在差异。